Eidsvoll kommune som eiendomsforvalter

Eidsvoll kommune står overfor store utfordringer innen eiendomsforvaltning. Nå er tiden inne for å ta grep, sikre bedre styring og sørge for at tjenestene til innbyggerne leveres i funksjonelle og kostnadseffektive lokaler.

En kommune skal produsere tjenester til innbyggerne. Denne tjenesteproduksjonen må skje et sted. Samtidig er ikke eiendomsforvaltning en kjerneoppgave for kommunen. Her ligger en av de store ideologiske forskjellene mellom partiene: Høyre bryr seg ikke om hvem som eier lokalene – vårt fokus er kvaliteten på tjenestene. Andre legger stor vekt på eierskap. Uansett må vi sørge for at kommunens verdier forvaltes på best mulig måte.

Eiendom i Eidsvoll kommune

Et av de første vedtakene den nye posisjonen fattet, var å be om en utredning av tilstanden til eiendomsforvaltningen i Eidsvoll kommune. Det var allerede tydelig at vi ikke klarte å forvalte eiendomsmassen godt nok. Dette kom blant annet til uttrykk ved at kommunen både eide eiendom vi ikke har behov for, og manglet arealer vi faktisk trenger.

Fakta

Vi visste fra før at vedlikeholdsetterslepet i Eidsvoll kommune er stort – hele 960 millioner kroner. Det er et enormt beløp.

Utredningen er nå klar, og funnene er – dessverre – ikke overraskende:

• Funksjonene er spredt over altfor mange enheter og på ulike nivåer
• Vedlikeholdsinnsatsen er utilstrekkelig og har vært svak over tid
• Det er et potensial for bedre utnyttelse av arealene vi disponerer
• Eiendomskostnadene er vesentlig høyere enn i sammenlignbare kommuner
• Det er store behov for nye investeringer de neste 25 årene
• Etterslepet på kommunens boliger er spesielt stort
• Det er manglende kompetanse innen juridiske og eiendomsøkonomiske forhold, inkludert leiekontrakter, festeavtaler, kjøp og salg av grunn, samt vurdering av eiendommenes potensial innen reguleringsplaner og strategisk arealbruk

Dette har ført til høy risiko for svak eierskapsstyring og mangel på helhetlig tenkning.

Resultatet er at vi betaler langt mer per kvadratmeter enn sammenlignbare kommuner – samtidig som vi lar bygningene forfalle. I tillegg har vi høyere energikostnader enn vi burde hatt.

Oppsummert: Vi har ikke råd til å vente lenger. Det er nå på høy tid å rydde opp i dette området.

Vi må gi de ansatte forutsetninger for å lykkes med en svært viktig oppgave – å sikre at kommunens verdier forvaltes godt, og at tjenesteproduksjonen skjer i effektive og funksjonelle lokaler, til riktig kostnad.

Tiltak
Utredningen peker på flere alternativer, alle med en annen retning enn dagens løsning. De tre alternativene er:
Samle alle funksjoner i en egen eiendomsavdeling i kommunen
Opprette et kommunalt foretak (KF) for eiendom
Opprette et aksjeselskap (AS) for eiendom
Alle de tre alternativene er gjennomførbare – og alle er klart bedre enn dagens uholdbare situasjon.

Men forskjellene er avgjørende – og det er her de politiske veivalgene virkelig begynner å merkes:

• Eiendomsavdeling i kommunen:
  Dette er ikke vanlig dersom fokuset er verdiskaping i eiendomsforvaltningen. Likevel kan man oppnå kostnadseffektiv forvaltning, drift og vedlikehold – spesielt dersom man sammenligner med det private markedet og benytter private tjenester. Her har Eidsvoll kommune et stort forbedringspotensial.
• Kommunalt foretak (KF):
  I tillegg til fordelene nevnt over, kan et KF gi bedre avkastning på kapitalen, og sørge for at virksomhetene i kommunen betaler husleie, i stedet for at alle kostnader «gjemmes bort» i en avdeling. Dette gir bedre økonomisk oversikt, mer effektiv ressursbruk og forutsigbarhet. Ulempen er at omleggingen kan bli kostbar å gjennomføre.
• Aksjeselskap (AS):
  Et AS vil innebære at eiendomsforvaltningen blir en egen virksomhet. Eierstyringen kan bli svakere, men virksomheten får større frihet til å skape resultater. Dette kan føre til bedre økonomiske resultater, frigjøring av kapital og større fleksibilitet.
  

Hva gjør vi?

Det eneste vi ikke kan gjøre, er å fortsette som før. Så handler det om politisk mot og vilje til å stå i kompliserte endringer – endringer som kan gi nødvendige og varige effekter.

Et KF eller AS vil representere en vesentlig endring fra dagens organisering. I dag er eiendomsforvaltningen en integrert del av kommunen. Et KF eller AS vil bety at virksomheten skilles ut – noe som både politikere, innbyggere og administrasjon må venne seg til. Men det er verdt å merke seg at mange kommuner allerede har gjort disse grepene – med gode resultater. Ofte er dette kommuner på størrelse med eller større enn Eidsvoll. Derfor handler det også om politisk vilje til å tenke langsiktig.

I kommunestyret etter påske skal det fattes viktige retningsvalg. Det bør ikke være noen tvil: Endring er ikke bare nødvendig – den er helt avgjørende.

Du kan også lese om dette i Stian Franks leserinnlegg i Eidsvoll Ullensaker Blad, her.